La SCPI est de la “pierre-papier” qui doit son appellation du fait de sa nature hybride : l’immobilier d’une part, et les parts de sociétés, d’autre part. Elles associent ainsi les avantages de l’immobilier à la liquidité des actions.
Cependant, pourquoi ce placement est-il qualifié de civil ? Pour comprendre cette dénomination, intéressons-nous aux aspects juridiques qui sous-tendent ce type d’investissement.
Le cadre juridique de la SCPI
La société civile de placement immobilier collecte des fonds auprès du grand public afin d’acquérir et de gérer un portefeuille immobilier. En termes juridiques, il s'agit d'une société civile régie par les articles du Code civil (articles 1832 et suivants) et selon la loi du 31 décembre 1970. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCPI n’a pas vocation à exercer des activités comme telles : en savoir plus sur scpi-8. com. Ce, à la différence, par exemple, des SICAV qui est également un placement collectif, en ayant les mêmes bases qu’une copropriété de valeurs mobilières. Il en est de même pour les SIIC qui sont cotées en bourse et qui sont des sociétés commerciales. Les SCPI sont plutôt dérivées des SCI, les sociétés civiles immobilières.
La notion de “société civile” : une différence fondamentale avec la société commerciale
L’appellation de « société civile » découle de la nature même de la société qui la compose. En effet, le Code civil la distingue des sociétés commerciales comme expliqué plus haut, en ce sens que la SCPI poursuit un objet civil, à savoir la gestion d'un portefeuille immobilier dans une logique patrimoniale. Elle n’a pas vocation à réaliser des bénéfices commerciaux, mais à distribuer les revenus issus de ses investissements immobiliers à ses associés, après avoir couvert les frais liés à la gestion des biens.
La dénomination "civile" ne fait pas directement référence à la nature de l'immobilier, mais bien à la structure juridique de la société. Le terme "civil" est aussi lié à son régime fiscal. Pour la SCPI, cela signifie qu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) afin de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse que celle des sociétés commerciales traditionnelles. En revanche, pour les associés, c’est-à-dire les investisseurs porteurs de parts, ceux-ci sont imposés sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent et qui sont assujettis à l’impôt sur le revenu (IR).
Les avantages et les implications de cette structure civile
Le caractère civil de la SCPI présente plusieurs avantages juridiques pour les investisseurs :
- un régime fiscal favorable : comme évoqué, une SCPI soumise à l'IS peut dégager une rentabilité nette plus importante en raison de la possibilité de déduire certaines charges avant de distribuer les bénéfices. Cela permet à la société de mieux gérer son portefeuille immobilier en optimisant les coûts et les investissements
- la sécurité juridique : la SCPI est une société civile, certes, mais elle se distingue par une plus grande sécurité aux investisseurs par rapport aux SCI classiques. Ainsi, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports respectifs
- la transmission du patrimoine : la structure civile permet également une transmission plus fluide du patrimoine. En cas de décès d'un associé, les parts de la SCPI peuvent être facilement transmises à ses héritiers avec des avantages fiscaux.
Pour conclure, ce statut fait partie intégrante des raisons pour lesquelles les SCPI attirent les investisseurs souhaitant bénéficier d’un investissement immobilier à la fois sécurisé, liquide et accessible. Cela en bénéficiant des avantages d’une fiscalité allégée. En somme, cette dimension "civile" fait partie des caractéristiques clés qui différencient les SCPI des autres formes d’investissement immobilier ou de sociétés commerciales.
